Balance 2020 y previsiones 2021: el covíd ha acelerado el cambio de ciclo inmobiliario
Hipotecas y compraventas se recuperarán en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro.
La búsqueda de la vivienda abandona la máxima de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando la periferia. El año que está a punto de llegar a su fin será recordado como uno de los más impactantes para el sector inmobiliario, pero no porque la irrupción de la pandemia haya supuesto un enorme traspiés para este negocio, sino porque la crisis sanitaria ha obligado a las empresas a repensar sus estrategias, abriendo la puerta de forma definitiva a la digitalización. Si bien el coronavirus ha afectado a precios, compraventas e hipotecas, lo cierto es que los principales indicadores ya venían acusando cierto agotamiento. Para el portal inmobiliario pisos.com, el coronavirus ha acelerado el cambio de ciclo, pero también ha dejado una lección importante: la tecnología es un pilar básico en la relación oferta-demanda.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que "aunque el gasto público está conteniendo el desempleo y el cierre de empresas, este esfuerzo ha demostrado ser insuficiente para recuperar los niveles anteriores a la crisis sanitaria en España, a los que tardaremos en llegar alrededor de dos o tres años mientras sigan operativas las restricciones y los confinamientos y no esté vacunada gran parte de la población". En este sentido, las últimas previsiones de la Comisión Europea estiman que el PIB en España sufrirá una contracción del -12,4% en 2020 para crecer un 5,4% en 2021 y un 4,8% en 2022.
Según el portavoz del portal inmobiliario, "en un contexto tan volátil como el actual, la demanda interna soporta buena parte de la recuperación, pero en lo que concierne a decisiones inmobiliarias, se impone la prudencia, dado que el temor a quedarse sin trabajo sigue latente en muchos hogares". Font confía en la flexibilidad y la creatividad del tejido empresarial inmobiliario: "Se han tenido que poner en marcha soluciones tecnológicas urgentes que en muchos casos llevaban años posponiéndose. Dirigir el enfoque a las necesidades del cliente y saldar la deuda pendiente con la vía telemática han permitido salvar muchas operaciones y que el flujo de reservas no se detuviera. Por otro lado, estamos siendo testigos del éxito de cada vez más iniciativas para facilitar el acceso a la vivienda fundamentadas en la colaboración pública-privada. Este es el camino que permitirá afrontar el futuro con moderado optimismo".
2021: La vivienda resiste
El shock pandémico auguraba una gran corrección de los precios de venta. Sin embargo, la intensidad de los ajustes no está siendo tan abrupta. "Las primeras previsiones apuntaban a que 2020 cerraría con una caída en la línea del PIB, alrededor del -10%. No obstante, este recorte será mucho más moderado, situándose entre el crecimiento plano y el -2%. Todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que en 2021 podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%", valora Font, añadiendo que la obra nueva y la segunda mano mejor situada y con más calidad aglutinarán el producto que mejor va a aguantar.
En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a profundizar hasta el -53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, la anual acumulada ya alcanza el -22,1%, una cifra muy cercana a la manejada por el experto de pisos.com: "Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades", comenta Font, que pronostica que "este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro, por lo que podríamos estimar una tímida subida del 5% en 2021".
En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates de la COVID, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%. El balance de Font va en esta línea: "Las hipotecas en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido".
En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador: "Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente", argumenta Font.
Por último, respecto al alquiler, hemos asistido a un cambio de rumbo en el mercado. "Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas", admite Font, que estima que este año "la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%". Según Font, "estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria". En cualquier caso, el experto expone que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".
Nueva normalidad inmobiliaria
2020 ha puesto sobre la mesa nuevas expectativas por parte de la demanda. "La búsqueda de vivienda parece ir abandonando el viejo cliché de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando los espacios al aire libre sin salir de casa y el contar con más superficie en el interior, lo que traslada el interés a la periferia, donde por el mismo precio se obtiene una mayor calidad de vida", declara Font. Estas exigencias deben ser tenidas en cuenta por los promotores, que tendrán que ofrecer "productos más personalizados que nunca". De este modo, habrá que "encontrar soluciones polivalentes sin perder de vista la comodidad y la eficiencia, un aspecto que también debe aplicarse a la vivienda usada a través de la rehabilitación energética".
Al hilo de la sostenibilidad en la construcción, Font indica que "los fondos europeos que se destinarán al sector van a enarbolar la bandera de la transición ecológica, por lo que la regeneración del parque de viviendas antiguas y los nuevos desarrollos residenciales que apuesten por la certificación energética más alta estarán de enhorabuena". En este sentido, Font también apunta que la digitalización es otro los frentes indispensables para la recepción de ayudas, dado que permitirá la adecuación de las plantillas y el fomento del empleo: "La transformación digital dentro de las empresas inmobiliarias se vislumbra como una acción más que necesaria para que el mercado de la vivienda siga cumpliendo un papel fundamental dentro de la economía española", concluye.
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